PIGNORAMENTO IMMOBILIARE – LA GUIDA –

07. agosto 2017 Pignoramento 0
PIGNORAMENTO IMMOBILIARE – LA GUIDA –

Il vocabolario Treccani ci offre una semplice definizione di pignoramento: espropriazione forzata dei beni mobili o immobili di un debitore insolvente, per garantire la soddisfazione di un creditore che ne abbia fatto istanza.”

In termini ancora più semplici possiamo affermare che nel momento in cui non riusciamo a pagare i creditori i nostri beni vengono pignorati.

Ma come si arriva ad essere pignorati?

La maggior parte dei nostri clienti sono caduti nel problema dell’esecuzione forzata a causa delle rate non pagate del mutuo bancario e/o per esposizioni con l’Agenzia delle Entrate e a cascata con Equitalia.

Il momento di crisi, che ancora non ci ha abbandonato, ha determinato un impoverimento generale, alcuni hanno visto ridotto sensibilmente il proprio fatturato, altri sono stati licenziati.
Quando il precario bilancio della vita familiare viene distrutto bisogna fare delle scelte e tra mangiare e pagare il mutuo o Equitalia si preferisce la prima scelta.
E’ inevitabile.
E’ anche vero che altre situazioni nascono da disgrazie di altro genere che non è il caso di commentare in questa guida.

Se distinguiamo la tipologia del debito tra mutuo ipotecario e debiti Equitalia possiamo notare differenti effetti sul pignoramento.

​Quando iniziamo a saltare qualche rata il nostro prestito ipotecario viene classificato dall'istituto bancario come “incagliato”, se continuiamo a non pagare entriamo nella categoria delle sofferenze bancarie e questo potrebbe essere il punto di non ritorno.

Anche i semplici ritardi determinano l’iscrizione nella Centrale Rischi e con questo ci sarà preclusa la possibilità di usufruire di ulteriori finanziamenti; tutti gli istituti di credito saranno informati del fatto che siamo diventati “cattivi pagatori”.

Probabilmente vorresti che approfondissimo la questione delle segnalazioni alla Centrale Rischi, soprattutto se sei un imprenditore, però in questa guida non possiamo addentrarci troppo nelle vaste tematiche del pignoramento bancario; ti prometto che ci torneremo con appositi articoli sul nostro blog.

Seguimi, sono sicuro che ti forniremo altre informazioni fondamentali.

Il successivo atto che verrà notificato, nel caso non si sia adottata nessuna contromisura, sarà il decreto ingiuntivo

COSA E' IL DECRETO INGIUNTIVO ?

E’ l'ordine dato dal giudice al debitore di adempiere l'obbligazione assunta entro un determinato periodo di tempo (normalmente 40 giorni).

Successivamente al decreto ingiuntivo verrà notificato l’atto di precetto, ecco la sua definizione:intimazione rivolta al debitore di adempiere l'obbligo risultante dal titolo esecutivo (decreto ingiuntivo) e nel contestuale avvertimento che, in mancanza di adempimento, si procederà ad esecuzione forzata

PIGNORAMENTO: PROSSIMA FERMATA !

​Inizieranno tutte le attività preparative alla vendita all'asta tra cui la valutazione da parte di un esperto della proprietà immobiliare.

Ultimamente i giudici delle esecuzioni preferiscono demandare a terzi (notai, avvocati, commercialisti) le vendita dei beni all'asta e ciò comporta anche precise indicazioni per rispettare le tempistiche dei pignoramenti.

A titolo di esempio elenchiamo il modo di operare del tribunale di Sassari (altri tribunali operano in maniera leggermente diversa); sono tre gli elementi importanti che voglio ti rimangano bene in mente:

a) il professionista delegato deve tenere tre esperimenti di vendita nell'arco di diciotto mesi e ad ogni asta deserta deve ridurre il base d’asta del 20%

b)se anche il terzo esperimento d’asta sarà infruttuoso il pignorato dovrà liberare l’immobile

c)’articolo 571 del codice di procedura civile dice:“…L’offerta non è efficace se… è inferiore di oltre un quarto al prezzo stabilito in ordinanza…”

Naturalmente quest’ultima è una disposizione a livello nazionale ed interessa tutti i tribunali.

Cosa determinerà questa nuova regola?

Chi vuole partecipare all'esecuzione può offrire il 75% del prezzo d’asta; il partecipante rischia di aggiudicarsi l’immobile in asta ad un prezzo molto conveniente.

Se quest’ultimo punto non è ti molto chiaro ti invito a vedere questo video:

Non parleremo delle varie tipologie di debito che portano ad una esposizione con Equitalia ma ci focalizzeremo sui problemi che un certo ammontare di debiti può creare.

La domanda che ci pongono più spesso è: quando la prima casa è IMpignorabile?
E’ impignorabile se l’unico creditore è Equitalia; inoltre devono essere rispettate queste regole:
-->Prima e unica casa
-->Avere la residenza anagrafica sulla prima casa (dal certificato di residenza deve trasparire il fatto che la abitiamo)
-->NON deve essere un bene di lusso ; se controlli la visura catastale il tuo bene deve essere inserito in categoria A ed inoltre non deve appartenere alla categoria A/10 (uffici), A/8 (ville) e A/9 (castelli).

Altro elemento importante è che non esistono soglie di debito. Semplicemente:la prima casa non può essere pignorata da Equitalia.

Seconda domanda in classifica:posso essere pignorato da Equitalia se posseggo più immobili?
La risposta sintetica è SI.
Esiste però un limite fissato in 120.000 euro al di sotto del quale la procedura di pignoramento non può essere avviata.
Quindi se hai debiti inferiori a questa cifra la tua situazione non è ancora a livello di gravità massima.

Ricorda che Equitalia iscriverà sicuramente ipoteca sui tuoi immobili, anche sulla prima casa, nel momento in cui il tuo debito sarà superiore alle 20.000 euro.

La differenza è che se è prima casa non può metterla all'asta, nelle altre ipotesi, superando il tetto delle 120.000 euro di debito, si.

Perché Equitalia iscrive ipoteca sulla prima casa anche se non può pignorarla?

Essenzialmente per due motivi:

1)Perché vuole garantirsi un vantaggio nel caso si voglia vendere, donare o “proteggere” la casa.
L’immobile con l’ipoteca sarà meno commerciabile se non vengono estinti prima i debiti con il fisco.
Ricorda che l’ipoteca segue il bene, non la persona (è un dettaglio semplice ma non scontato) per cui in caso di successioni in eredità la casa manterrà l’ipoteca.

2)Il secondo motivo ci permette di rispondere anche a questa domanda:chi può pignorare la prima casa?
Tutti i creditori.
Quindi se hai un problema con la banca o qualsiasi altro creditore rischi di perdere la prima casa. Valuta inoltre che la situazione appena descritta permetterebbe ad Equitalia di intervenire nel pignoramento.​

​Il concetto è che se:
a) hai la prima ed unica casa ipotecata da Equitalia, e
b)vieni pignorato dalla banca o altro soggetto,
Equitalia interverrà anch’essa al pignoramento richiedendo le sue spettanze.

Considerato il fatto che gran parte delle case sono ipotecate dalle banche (mutuo) è possibile che, in situazione di crisi, non si riesca a pagare entrambi i creditori.

Ci capitano frequentemente immobili pignorati dalle banche con il successivo intervento di Equitalia.

Trovare una soluzione in queste circostanze non è affatto semplice in quanto l’ente esattore, al contrario degli altri creditori, non tratta sul debito.
Con Equitalia non si stralcia.

E’ comunque possibile trovare delle soluzioni interessanti anche se non esiste uno standard adattabile per tutte le circostanze.

Ogni pignoramento ha caratteristiche proprie e va trattato in maniera specifica.

pignoramento

 Si verifica l’usura bancaria nel momento in cui la concessione di un prestito ha dei costi superiori ad una soglia massima fissata dalla legge.

Ma quale è questa soglia?
Ogni trimestre la Banca d’Italia calcola il tasso medio applicato dagli istituti bancari sui vari tipi di contratto bancario. Il valore di questa media viene aumentato del 25% e quindi di altri 4 punti.

​Facciamo un esempio con un tasso medio trimestrale del 10%:tasso soglia = 10+2.5+4= 16,5%.
Il tasso soglia fino a giugno del 2011 veniva calcolato aumentando del 50% il tasso medio trimestrale.
Con il tasso medio del 10% avremo avuto un tasso soglia pari al 15%.

Cosa comporta il fatto di trovare queste anomalie in un contratto bancario?

Sicuramente dei grossi vantaggi, eccoli:
Recuperare del denaro.
Talvolta le somme recuperate sono altissime e possono far cambiare prospettiva di vita all'azienda e alla propria famiglia.

Abbassare la soglia del debito.
Anche in questo caso un vantaggio non da poco.

Evitare la trascrizione del pignoramento.
Se rischiamo l'esecuzione giudiziaria e attacchiamo per primi ci guadagniamo un grosso vantaggio.

Bloccare il pignoramento.
In alcuni casi è possibile.

Credo che in questo capitolo ti siano state fornite le informazioni essenziali per inquadrare al meglio il problema dell’anatocismo e dell’usura.

Prima di passare al prossimo capitolo ci preme dirti una cosa:le pratiche di anatocismo ed usura non sono una passeggiata, per avere il miglior risultato ti occorrono due cose:
--> Una ottima perizia
--> Un ottimo legale.
Diffida da chi ti illude con possibilità di guadagni stratosferici da ottenersi in tempi rapidi...mi fermo qua...continua la lettura.​

Per comodità parleremo di soluzioni considerando due situazioni differenti:
pre-pignoramento e pignoramento.

Per questa fase, anche se sarebbe corretto parlare di fase di sofferenza, abbiamo inserito tutto ciò che può essere meritevole di menzione anche se in alcuni casi non parleremo di soluzioni definitive ma di soluzioni provvisorie.

Come nostra abitudine faremo un elenco per poi commentare il tutto:

  • moratoria
  • consolidamento debiti
  • aiuto di un familiare
  • usura
  • vendita

Se parliamo di moratoria ci riferiamo alle situazioni in cui vi è un mutuo.
Ma cosa è la moratoria?
E’ la possibilità di sospendere le rate del mutuo per dodici mesi ottenendo la possibilità di pagare solamente la quota interessi.

​Quali sono i requisiti per potervi accedere?
a)perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi di cui all’art. 409 del cpc.;b)nel caso di morte del titolare del mutuo;
c)handicap grave o condizione di non autosufficienza certificato dalle ASL;
d)sospensione o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni anche in attesa degli ammortizzatori sociali.

Chi non può accedervi?

a)coloro che l’avevano già richiesta da meno 24 mesi dall’avvio dell’istruttoria della sospensione precedente del triennio 2013-2015. Le rate inoltre sospendibili saranno cumulativamente non più di 12.

b)coloro che avevano al tempo stipulato una polizza contro la perdita del lavoro o di riduzione come indicato nella lettera d).

La sospensione è valida solo per i mutui sull'abitazione principale/prima casa ed è possibile richiederla per un massimo di 12 rate.

Se osservi un qualsiasi piano di ammortamento noterai che nei primi anni ciò che si paga è fondamentalmente interesse mentre la quota capitale tende a scendere negli anni successivi.

Capirai da solo che una moratoria negli ultimi anni del mutuo potrebbe essere solo una piccola riduzione non sufficiente per ottenere grossi vantaggi.

Considerando inoltre che questo beneficio è ridotto ad un anno non sappiamo se possa essere la soluzione ideale.

E’ sicuramente attuabile nelle situazioni dove le problematiche di natura finanziaria sono temporanee; inoltre, accedendo alla moratoria, abbiamo un anno di tempo di relativa tranquillità per pianificare il nostro futuro e calibrare al meglio le scelte future.

Il consolidamento è quella pratica che ci permette di unificare sotto un unico prestito due o più esposizioni.

Capita sovente che oltre al mutuo si aprano dei finanziamenti e la sommatoria delle rate sia talmente alta da non essere sostenibile. Alcune società finanziarie permettono di chiudere tutte le posizioni debitorie ed accenderne soltanto una ad un valore mensile più basso.

Il risultato finale sarà una rata più bassa ma con maggiori annualità. Probabilmente questa scelta sarà un toccasana ma fai bene i conti nel lungo periodo.

Abbiamo riflettuto parecchio sul fatto di inserire o meno questa voce tra le soluzioni.

Sembrerebbe infatti scontato che nel momento di difficoltà si chieda aiuto ai familiari oppure agli amici.
Purtroppo non è così, la paura, lo stress e l’orgoglio a volte spingono in un angolo chi ha un problema di pignoramento e chiedere aiuto non viene neanche preso in considerazione.

Se invece si è propensi a farsi aiutare non si sa cosa chiedere e come trattare con la banca.
In questa fase le difficoltà non sono quelle tecniche ma la confusione che si crea in testa.
Torneremo comunque su questo argomento quando parleremo delle soluzioni inerenti il pignoramento.

Come avrai letto nel capitolo dedicato all'anatocismo e l’usura la gran parte dei contratti bancari presentano delle irregolarità.
Queste anomalie ci permettono di attaccare la banca prima del pignoramento e cristallizzare la situazione.

Anche questa è una soluzione scontata ma potrebbe essere una mossa importante.
Fai i calcoli del valore reale della tua casa e dei tuoi debiti.

Dalla vendita potresti ricavare i soldi per comprare un immobile più conveniente e con un mutuo meno invasivo.
Valuta inoltre che se arrivi al pignoramento dovrai scordarti dei vantaggi economici.

Tratteremo questo argomento successivamente.
Per adesso pensa alla vendita come ad una possibile soluzione; cerca di non farti condizionare dal valore affettivo, potrebbe essere la rovina tua e della tua famiglia.

La pratica del saldo e stralcio non è altro che la chiusura di una situazione debitoria con uno sconto.

L’entità dello sconto dipende dalla possibilità che ha il creditore a recuperare interamente i suoi soldi.

Nella pagina principale del sito abbiamo ripreso una frase di Guy de Maupassant che diceva: ”bisogna sempre lasciare accumulare i propri debiti per poter poi venire ad una transazione”.

Considerato che lo scrittore visse nell'ottocento questa regola di buon senso vige ancora oggi.

Non aspettarti in questa fase sconti particolarmente importanti. La banca conosce il valore del tuo immobile e sa che dalla sua vendita puoi ricavare una certa somma.

Avrai intuito che i risultati migliori del saldo e stralcio li abbiamo quando non possiamo restituire i soldi ai creditori o quando ne possiamo restituire una parte.

Per dirtela tutta il saldo e stralcio funziona decisamente meglio nella fase di pignoramento.

Anche questa volta ti chiedo di avere pazienza e continuare a leggere questa guida. Sono sicuro che avrai tutte le risposte che cerchi.

Se hai intenzione di fare una donazione, un trust o un fondo patrimoniale perché vuoi tutelarti da un pignoramento, devi sapere che il creditore può trascrivere il pignoramento entro un anno dall'atto senza l’utilizzo della revocatoria.

Queste soluzioni sono molto probabilmente inutili.

Se sei arrivato a questa parte del problema probabilmente non stai vivendo sonni tranquilli, pensi seriamente di perdere la casa o l’azienda in tempi rapidi.

Non voglio abbatterti, anzi il contrario, perciò andiamo ad elencare tutte le possibili soluzioni:

  • usura e anatocismo
  • saldo e stralcio
  • aiuto di un familiare
  • estinzione della procedura
  • assegnazione

Trovando l’usura nei contratti bancari potremo avere la possibilità di bloccare il pignoramento per almeno 300 giorni.

In questo lasso di tempo è possibile adottare le altre soluzioni che leggerai di seguito.

La tecnica del saldo e stralcio è indubbiamente la regina delle soluzioni nel campo delle esecuzioni immobiliari.

E’ il metodo che più si adatta alla situazione debitoria e quello che offre buoni risultati.

Abbiamo definito nella sezione pre-pignoramento il saldo e stralcio come la chiusura di una situazione debitoria con uno sconto.

Iniziamo a mettere in chiaro che non esiste una operazione di saldo e stralcio uguale all'altra; si hanno infatti diverse variabili che determinano risultati differenti in situazioni apparentemente simili.

Nel momento che andiamo a trattare con i creditori dobbiamo valutare queste variabili:

  • La presenza di uno o più creditori
  • Debiti più alti/bassi del valore del bene in asta 
  • Buona o scarsa commerciabilità
  • Presenza di Equitalia fra i creditori
  • Presenza di abusi insanabili/sanabili ecc.

Tutti questi elementi possono determinare la riuscita o meno di un ottimo saldo e stralcio.

Per farti capire cosa intendiamo parliamo di una soluzione data ad un pignoramento con la tecnica del saldo e stralcio.
I valori sono reali e documentati e li puoi trovare qui: saldo e stralcio caso uno

Quando il cliente è arrivato da noi la casa si vendeva all’asta per un valore di 64.000 euro.Il suo valore commerciale era di 120.000 euro e il totale dei debiti (tre creditori) pari a 180.000 euro.

Siamo riusciti a chiudere il tutto per la cifra di 70.000 euro. Naturalmente ciò ha comportato la vendita dell’appartamento ma i clienti hanno azzerato la posizione debitoria.

Chiediti se con la vendita all’asta sarebbero riusciti. Non credo e penso che tu ne convenga.

Se nella fase di pre-pignoramento non è stata valutata la possibilità di essere aiutato da un familiare o amico è ora di metterla in conto.

Come avrai letto nel punto precedente esistono delle possibilità per chiudere la situazione debitoria con uno forte sconto.

L’aiuto di un familiare ti permetterebbe di trovare un accordo e continuare a vivere dentro casa tua e magari col tempo potresti riscattarla.

Esiste un articolo del codice di procedura civile [1], che recita così:

"quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo".

Il concetto potrebbe essere riassunto così:se non riusciamo a vendere l’immobile ed il valore dell’asta scende fino al punto tale da non soddisfare il creditore ed il debitore il processo si estingue. Il pignorato non perderà più la casa ed il creditore non incasserà nulla, anzi subirà anche la perdita delle spese di procedura.

Vista così sembrerebbe la soluzione vincente per chi ha l’immobile pignorato da tanto tempo.

Non esiste però un calcolo matematico per stabilire quali siano gli importi che fanno scattare l’estinzione della procedura, questa è una decisione soggettiva che spetta solamente al giudice prendere.

Se vuoi maggiori informazioni ti segnalo questo link:
estinzione del pignoramento

oppure guarda il video:

PIGNORAMENTO IMMOBILIARE - VALUTAZIONE

Questa rapida guida non intende essere un sostituto al lavoro di un bravo legale nel campo dei pignoramenti e non vuole essere un manuale “ fai da te”; contiene solamente delle indicazioni di massima per capire cosa è il pignoramento immobiliare e cosa sono l’usura e l’anatocismo bancario.

Indicheremo le migliori metodologie per difendersi e risolvere i problemi del pignoramento e dell’usura bancaria.
Non ci stancheremo mai di dire che le problematiche legate alle esecuzioni immobiliari sono molto delicate e ci esoneriamo da qualsiasi responsabilità nel caso in cui chi legga questo manuale informativo proceda in proprio alla soluzione dei suoi o altrui problemi.

Ricordati: la presenza di un legale specializzato in materia di esecuzioni immobiliari e di diritto bancario è sempre raccomandato.
Messo in chiaro questo aspetto possiamo addentrarci nel modo dei pignoramenti e dell’usura bancaria;

Cercheremo di farlo in maniera leggera sperando che le nostre indicazioni servano per alleggerire la tensione e per scoprire di aver individuato una via di uscita ai propri problemi.

Nel caso tu fossi pignorato o rischi di esserlo, qualsiasi informazione contenuta in questa guida non avrà nessun beneficio se non prendi una decisione.
Solo la presa di posizione da parte tua può cambiare il corso della tua storia e della tua famiglia.

Se ad oggi non hai capito questo non perdere tempo nella lettura e dedicati ad altro.
In caso contrario siamo qui per aiutarti.

Un altro consiglio che voglio darti è quello di diffidare di chi ti offre un “metodo segreto”; l'unica soluzione che possono proporti è vendere la tua casa.
Spesso sono quattro ragazzotti pieni di brio con l’unica esperienza legata alla partecipazione ad un corso di due giorni con l’immobiliarista di grido. Che il tuo debito sia di 5.000 o 500.000 euro la soluzione per loro è vendere l'immobile. Pensare di trovare alternative è impossibile: il loro repertorio non lo consente.

Attenzione! Spesso vendere è l'unica alternativa, non ci sono dubbi, ma prima di fare questo devi chiederti:
a) mi stanno offrendo veramente le migliori opportunità?
b) hanno pensato ad una soluzione che mi possa permettere di continuare ad abitare la mia casa?
c) mi hanno descritto la possibilità, anche quella più remota perché questo accada?

Il nostro sistema di consulenza  prevede:

  • Analisi generale della situazione

-Valutazione Immobiliare
-Valutazione del numero dei creditori 
-Ammontare del debito
-Possibilità economiche (personali-familiari-extra)
-Controllo regolarità del mutuo e/o fido
-Verifica di eventuali irregolarità nella procedura di pignoramento

  • Individuazione del bisogno del cliente
  • Soluzioni

Noi iniziamo le consulenze in questa maniera, cerchiamo di elencare tutte le mosse possibili per riprendere a vivere dentro la propria abitazione.

Purtroppo non sempre è possibile, anzi per dirti la verità nelle maggior parte dei casi non lo è, ma non bisogna lasciare mai nulla al caso.

Il mondo dei pignoramenti sta subendo dei grossi cambiamenti, il governo in carica per favorire lo sblocco dei crediti bancari le sta pensando tutte ed apporta continuamente delle novità che servono per vendere le case pignorate in minor tempo e a prezzi più alti.

Se hai ancora bisogno di informazioni ti consiglio di dare uno sguardo al nostro canale youtube e la nostra pagina facebook.


youtube: usuraepignoramenti​

facebook: usuraepignoramenti

Richiedere una Consulenza Gratuita è Semplice!

Compila il Modulo e verrai Contattato entro le 24 Ore. Ti Ricordo che il Nostro Incontro è Gratuito e Coperto dalla Privacy. Non Perdere questa Occasione!


Digiprove sealCopyright secured by Digiprove © 2017

Remo Congiu

Ti è piaciuto questo articolo e lo trovi utile? Condividilo oppure iscriviti alla nostra pagina facebook.

More Posts - Website

Follow Me:
FacebookLinkedIn

Condividi questa pagina

Lascia un commento