PIGNORAMENTO IMMOBILIARE – ECCO QUELLO CHE DEVI SAPERE

17. ottobre 2016 Pignoramento 0
PIGNORAMENTO IMMOBILIARE – ECCO QUELLO CHE DEVI SAPERE

Il pignoramento immobiliare è l'espropriazione forzata dei beni immobili di un debitore che non ha onorato i pagamenti; ciò nasce dall'esigenza di soddisfare economicamente il creditore che ha richiesto l'esecuzione immobiliare avviando la procedura esecutiva.

Questa era una semplice definizione del pignoramento immobiliare ma, se hai un pignoramento in corso o rischi di subirlo, presumo che i particolari prettamente tecnici ti interessino poco. Faremo un elenco di tutti gli argomenti che potrebbero tornarti utili nel raggiungimento della soluzione al pignoramento immobiliare.

Di seguito troverai un menù e cliccandoci sopra potrai andare direttamente all'argomento che ti interessa.​

​Il pignoramento della prima casa può essere promosso da tutti i creditori e per qualsiasi cifra; l'unico ente che non può promuovere un'azione esecutiva è Equitalia in quanto è stata limitata per legge.

Si fa un gran parlare di questo delicato evento e molti si sono illusi del fatto che il provvedimento restrittivo nei confronti dell'ente esattore fosse lo scudo perfetto per evitare l'avvio di una procedura esecutiva.
Purtroppo non è così.  Tutti i creditori, anche un piccolo debito, potrebbe chiedere  la vendita forzata del bene.
Ma c'è un altro particolare che a molti sfugge:  Equitalia può partecipare all'asta immobiliare della prima casa quando l'azione esecutiva è promossa da un altro creditore.
Facciamo l'esempio della banca che agisce perché il debito non viene onorato; bene, in questo caso l'ente esattore si inserirà nella procedura esecutiva per reclamare il suo credito.

Ti starai chiedendo quando Equitalia NON può pignorare la prima casa; eccoti una risposta sommaria:
- prima ed unica casa
- residenza dimostrabile
- bene immobile non di lusso

Abbiamo trattato il problema del pignoramento della prima casa in un altro articolo; se vuoi approfondire vai a questo link: pignoramento della prima casa.

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Il pignoramento immobiliare ha subito un deciso cambio di regole nel 2015 e nel 2016 e in questa parte dell'articolo vedremo quali sono le norme più importanti e la loro incidenza sulla procedura esecutiva.


​Nel momento in cui un bene immobile viene ceduto gratuitamente a terzi, ad esempio con una donazione o trust, il creditore può iscrivere il pignoramento entro un anno dalla trascrizione dell'atto rendendo così invalido il passaggio di proprietà.
In questa maniera viene facilitata l'opera del creditore che altrimenti avrebbe dovuto avviare l'azione revocatoria ; con la richiesta di revocatoria si va incontro ad una procedura più articolata e  occorre dimostrare al giudice la volontà di dolo; può essere sfruttata entro 5 anni dalla trascrizione della cessione a titolo gratuito.
L'azione revocatoria è un argomento che andremo ad analizzare in futuro con un articolo apposito.
Oggi vorrei che ti arrivasse questo messaggio:
se cedi il tuo bene immobile con una cessione a titolo gratuito il creditore può trascrivere il pignoramento entro un anno.

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La conversione del pignoramento è lo strumento con il quale il debitore può risolvere il pignoramento pagando ratealmente il proprio debito al creditore; è necessaria l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione.
La prima cosa che devi sapere è che il debito dovrà essere onorato integralmente e a questo vanno sommate tutte le spese e gli interessi che matureranno fino alla completa estinzione della procedura esecutiva.

Come viene concessa la rateizzazione da parte del giudice nella conversione del pignoramento ?
Bisogna versare il 20% dell'ammontare del debito e la restante parte,se il giudice lo permette, in 36 rate (3 anni).

La conversione del pignoramento potrebbe essere una soluzione al pignoramento se gli importi del debito sono bassi; in questa maniera infatti si potrebbe sopportare una rata mensile non troppo alta.
Ma facciamo un esempio con due esposizioni differenti :
debito --> 100.000 euro
Versamento immediato -->20.0000 (20%)
Rate --> 2222 euro per 36 mesi

Se invece il debito fosse di 20.000 euro avremo:
debito -->20.000
Versamento immediato --> 4.000 euro
Rate -->444 euro per 36 mesi

In quest'ultimo caso si potrebbe trovare la soluzione al pignoramento; gli importi delle rate sono più abbordabili

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Il pignoramento perde efficacia nel momento in cui non viene chiesta, entro 45 giorni, l'assegnazione o la vendita; tale data viene calcolata dal momento della trascrizione del pignoramento. Sarà un evento raro trovare un pignoramento inefficace però non bisogna lasciare nulla al caso.

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Con l'articolo 571 del cpc viene data la possibilità di offrire il 75% del base d'asta; il base d'asta è il prezzo di vendita dell'immobile gravato dalla procedura esecutiva.
Ti faccio un esempio concreto di modo che tu possa capire perché il tuo bene immobile  può essere venduto in tempi rapidi se interessato da una procedura esecutiva.

Se l'immobile in asta è in vendita a 100.000 euro un potenziale acquirente potrebbe offrire 75.000 euro; se non c'è nessun altro concorrente se lo aggiudica.
Anche questa modifica è servita per agevolare i creditori ed abbreviare i tempi di vendita.

In questa tabella abbiamo riprodotto una sequenza di tre aste dove vengono messi in evidenza i vari passaggi; alla terza asta il bene può essere venduto a circa il 50% del valore di perizia (144.000 euro).

Numero Aste

Asta n.1

Asta n.2

Asta n.3

Base d'asta

300.000 euro

240.000 euro

192.000 euro

Vendita al 75%

225.000 euro

180.000 euro

144.000 euro

Inutile dirti che questa modifica è stata voluta fortemente dai creditori più rappresentativi: le banche.
Una procedura esecutiva ha una durata di diversi anni ma l'utilizzo di questo articolo del cpc servirà per stimolare i potenziale acquirenti in asta.
Non avremo più tempi lunghissimi nelle procedure esecutive; diminuiranno i tempi ed aumenterà la concorrenza in asta. 
Se vuoi maggiori informazioni ti consigliamo di leggere la nostra guida gratuita, ecco il link: guida gratuita.

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La visita dell'immobile pignorato deve essere permessa, da parte del custode giudiziario, entro 15 giorni dalla richiesta e non vi deve essere "contatto" tra potenziale acquirente in asta e debitore.

Probabilmente i custodi giudiziari hanno rilevato che il contatto tra debitore e potenziale acquirente può essere un fattore che riduce l'interesse di acquisto.
Problemi di coscienza, sguardi minacciosi o quant'altro possono disincentivare l'acquisto e allontanare le persone.
Questa naturalmente è una supposizione ma crediamo di non esserci allontanati dalla realtà delle cose.

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Il creditore può chiedere l'assegnazione del bene nel momento in cui nessuno partecipa all'asta immobiliare e può richiedere l'intestazione ad un terzo soggetto.
Cosa intendiamo per aggiudicazione del bene in asta?
Il creditore ha due possibilità per vedere soddisfatte le sue spettanze.
La prima è quella della vendita in asta che tutti conosciamo: il bene viene venduto e si incassano i proventi.
La seconda comporta invece l'assegnazione dell'immobile: il creditore chiede che in mancanza di offerte gli venga intestato l'immobile; in questa maniera non verrà pagato con della liquidità ma con il bene pignorato.
La novità dell'articolo di legge riguarda la possibilità che viene data al creditore di intestare l'immobile a terzi.
Questo sembrerebbe un passaggio ininfluente ma in questa maniera le banche potrebbero cedere alle loro società immobiliari i beni gravati dal pignoramento  per rivenderli sul libero mercato a prezzo pieno.
Aggiungiamo a questo scenario la possibilità che viene data alle società di non pagare le tasse di compravendita se si rivende entro due anni.
E' chiaro che a breve verranno tolti dalle aste tanti immobili perché le banche avranno maggiore convenienza nel rivenderli per conto proprio.

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Viene fissato con un massimo del 20% il ribasso sulle aste immobiliari andate deserte.
E' importante notare che questi ribassi del 20% possono essere applicati fino alla quarta asta andata deserta.
La quinta sarà bandita con un prezzo non inferiore alla metà del precedente.

Se il codice di procedura civile ha contemplato una quinta asta si presumere che in caso di asta deserta possa essere chiesta l'estinzione per eccesso di ribasso.
Questa possibilità si presta a diverse interpretazioni e se vuoi approfondire il discorso ti invito a leggere questo articolo: estinzione anticipata per eccesso di ribasso.

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RISOLVIAMO IL PIGNORAMENTO O E' GRATIS!

Capita che il creditore pignori più beni del debitore e sopratutto che lo faccia per un importo eccessivo rispetto alle ragioni del credito.
E' vero però che, in base all'articolo 2740 del codice civile, il creditore può pignorare i beni a sua scelta e anche  per un importo superiore al debito. Il debitore ha il diritto di tutelarsi limitando ad una misura congrua il pignoramento.
Con l'articolo 496 del cpc possiamo ridurre il pignoramento quando questo risulta essere sproporzionato.
Naturalmente la riduzione non è applicabile quando ad essere pignorato è un solo bene che tra l'altro non è divisibile. 

Facciamo un esempio per comprendere meglio:
- Tizio ha un debito nei confronti di Caio di 50.000 euro e possiede solo una casa del valore di 500.000 euro. In questo caso, anche se il debito è sproporzionato rispetto al credito, è possibile pignorare la casa di Tizio.
Secondo esempio:
- Tizio possiede 5 immobili ed il suo debito è di 40.000; ogni immobile vale 100.000 euro. Se Caio pignorasse le cinque case è possibile richiedere la riduzione del pignoramento.
Sono degli esempi scolastici ma ci servono per capire l'utilizzo della riduzione del pignoramento.

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Il pignoramento nella comunione o separazione dei beni può svilupparsi in maniere differenti. 
Nella comunione dei beni le proprietà delle quote sono indistinte per cui, se il debitore è solo uno dei due coniugi, l'immobile verrà pignorato per intero. 
Nella separazione dei beni invece verranno pignorate solo le quote intestate al debitore. Inutile dire che se i coniugi sono entrambi debitori il pignoramento interesserà l'intera proprietà.
Su questo argomento abbiamo scritto recentemente; ti invito a leggere l'articolo perché vengono analizzati molti aspetti interessanti: casa pignorata, problemi e soluzioni

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Non esiste un valore minimo per poter procedere ad un pignoramento immobiliare.
Questa affermazione vale quando parliamo di creditori privati.
Chiunque, munito di titolo può procedere al pignoramento, anche per cifre ridicole.
Naturalmente è da valutare se una operazione del genere ha una sua logica perché pignorare una casa per poche centinaia di euro è follia.
Non mancano però casi, come nel pignoramento da parte del condominio, di pratiche avviate per poche migliaia di euro; in questo caso i danni che si creano sono nettamente maggiori rispetto alle ragioni del credito.
Per Equitalia il discorso è diverso, sopratutto se si tratta di prima casa. Ne abbiamo già parlato in un altro capitolo.

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Saltare i pagamenti di tante rate condominiali e non partecipare alle spese straordinarie comporterà l'avvio del pignoramento immobiliare da parte dell'amministratore.
Con la riforma del condominio l'amministratore rischia grosso se non si attiva, 6 mesi dopo la chiusura del bilancio di esercizio, per la riscossione dei crediti; ne risponde personalmente.
Ecco perché ci si trova spesso a leggere di pignoramenti promossi per qualche migliaio di euro e che apparentemente non hanno logica. La riforma del condominio stimola con argomenti non discutibili gli amministratori di condominio di modo che tutelino gli interessi di chi paga regolarmente.

La soluzione al pignoramento è sicuramente l'argomento che suscita maggiore interesse.
Ne abbiamo parlato in maniera approfondita in tanti articoli per cui ti indicherò qualche link per avere i dettagli che cerchi.

- pignoramento ed usura bancaria (un ebook gratuito che affronta il problema del pignoramento e dell'usura bancaria)

saldo e stralcio (un articolo dedicato esclusivamente alla chiusura del debito con questo metodo)

- il pignoramento (la nostra pagina di presentazione che ti spiega senza fronzoli cosa possiamo fare per te e quali sono i vantaggi che otterrai).

- gli 11 errori del pignorato (in questa guida capirai perché la maggior parte dei pignoramenti non hanno soluzione)

Se vuoi una soluzione al pignoramento ti consiglio di leggerli.

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In genere viene data sempre la possibilità di continuare ad abitare la propria abitazione durante la fase del pignoramento però, in alcuni casi, il giudice può anticipare il rilascio.
Questo ad esempio avviene perché:

  • il debitore non collabora 
  • chi lo abita non ha gli adeguati permessi
  • il debitore non abita di continuo nella casa pignorata

Continua leggere... liberazione dell'immobile pignorato

Le Banche potranno pignorare gli immobili dopo 18 rate non pagate, anche non consecutive, oppure riprendersi o trasferire il bene dato in garanzia.

E’ quanto scritto nel nuovo decreto legge ... continua a leggere: 18 rate e perdi la casa

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Remo Congiu

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